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上海楼市降温自贸区新片区板块逆势上涨



  国家统计局最近发布数据显示,上海7月份新建商品住宅价格环比下跌0.1%,同比上涨1.9%,降温趋势明显。但随着自贸区新片区方案公布,相关板块楼市迅速升温,业内分析称,当前上海房价上涨动力不足,小范围的政策调整几乎不可能有实质影响,不宜做过度解读,楼市整体降温趋势或将延续。

  日前,记者在上海自贸区新片区江山路的一处售楼处看到,尽管是工作日,但在上午10点半到11点,前来咨询购房的市民多达十多位,销售人员忙着为购房者讲解项目的区位优势和周边配套。该项目销售人员表示,自贸区新片区方案公布后,原来不温不火的售楼处突然热闹了起来。“就这前后一周时间,80多套90平方米的洋房已经全都卖完了,现在还剩下一些叠加别墅,均价3万元左右。”

  “自贸区新片区政策公布后,我手里这些项目最多的一个一天签约了50多套。”一位中介机构销售人员巩先生表示,自贸区新片区政策公布后,原本“冷门”的临港板块异军突起,成了上海楼市的热门板块。“奉贤的几个楼盘已经封盘,开发商估计也考虑不好接下来的发展,所以也是观望一下。”巩先生说。

  易居研究院相关数据显示,2006年,临港新城板块成交均价为3199元/平方米。今年截至7月份,该区域成交均价为28529元/平方米。统计显示,今年1到7月份,临港新城板块成交面积为16.87万平方米。

  上海市相关负责人近日表示:自贸区新片区对于非本市户籍人才购房资格,由居民家庭调整为个人。新片区购房需缴纳个税或社保年限从5年缩短到3年。但真正有购买意向的还是以本地市民为主。在自贸区新片区正旭路的一个房产项目,上海市民周先生初步定下购买一套120平方米左右的洋房,他说:“看好自贸区新片区未来的发展前景,相对主城区来说,这儿的价格相对比较便宜,还是有升值的空间。”

  “尽管已经明确社保缩短为3年,但理论上新具备购房资格的人,看的多,交定金的相对来说还是少。”中介机构销售人员巩先生说,“开发商、购房者也都还在等具体细则的出台。”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对于自贸区新片区楼市,应多一份理性,认识到此次“放松限购”是有条件的。“第一、实施区域是属于自贸区新片区,而不是所有自贸区、浦东新区或整个上海市,同时符合此类政策的也需要是积极围绕自贸区发展的相关人才。第二、实施政策更应该理解为对人才发展环境和吸引力的打造,是提升自贸区竞争力和降低人才进入成本的重大举措,具体落实中依然需要坚持‘房住不炒’的导向。”

  空白研究院创始人杨现领指出,当下的上海市场,属于中温状态。房价稳定,交易量略为下滑,但是仍在合理范围内,预计2019年上海全年二手交易量在25万套左右,是过去五年的平均值,新房供应充足,二手房库存去化周期较长,总体上向买方市场转移,房价上涨动力不足。在这种情况下,小范围的政策调整几乎不可能有实质影响,不宜做过度解读。

  从全国范围来看,7月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比增幅为0.6%,同比增幅为10.1%。两个指标都呈现了增幅收窄的态势,进一步体现了住房交易领域的“稳房价、稳预期、稳秩序”的导向。

  58安居客房产研究院首席分析师张波分析称,4个一线城市新建商品住宅和二手房价格环比双双上涨0.3%,显示出一线城市的楼市依然保持了相对“小恒温”。“一线城市的楼市稳定性在全国表现得最为明显,和长期从严调控以及限价等政策有着直接关系。”张波说。

  严跃进表示,今年5月份开始,银行信贷政策持续收紧,对于各地的楼市交易有较大的影响。同时各地对于房地产市场的管控力度加大,包括对于房屋销售领域有更多的督查内容,各类违规涨价的现象有所减少,进一步促进房价泡沫的剔除。当前政策基本面不变,政策收紧的情况下房价涨幅会进一步收窄。

  随着调控持续收紧,房地产投资如期回落。1-7月累计,房地产投资同比增长10.6%,较上半年回落0.3个百分点,已经连续三个月回落。

  中央政治局会议再提“房住不炒”,延续了去年以来总体平稳的发展态。并表示“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,业内预计房地产开发投资增速将继续下行。

  张波表示,预计三季度成交量集中化趋势更为明显,从成交的趋势来看,热点恒热的现象愈加明显,例如一线城市的热点区域,限价造成一二手房严重倒挂的成都、杭州等城市,供需两旺的核心二线城市包括宁波、武汉、苏州、郑州等依然是成交热点。但部分城市的热销并不能带动整体销量的下滑,在以三四线为主的降温带动下,整体成交量呈现减少态势。



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